Vendita a terzi in base all’accordo di separazione: esclusa la decadenza dei benefici “prima casa”

Con Risoluzione n. 80/E del 9 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate ha recepito l’orientamento consolidato dalla giurisprudenza ed ha riconosciuto che, anche in caso di vendita a terzi prima del quinquennio, senza l’acquisto dell’abitazione sostitutiva entro un anno, gli ex coniugi non decadono dai benefici “prima casa” fruiti, se la cessione è prevista dall’accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale

IL CASO


Tra le clausole dell’accordo di separazione i coniugi hanno previsto la messa in vendita, prima della decorrenza dei 5 anni dall’acquisto, dell’abitazione familiare, con ripartizione del ricavato nella misura del 50 per cento ciascuno.
Sulla base di detto accordo, dunque, l’immobile acquistato da entrambi i coniugi usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, è stato venduto a terzi prima del decorso del quinquennio.
Uno dei coniugi non è nella possibilità economica di acquistare una nuova abitazione entro un anno dalla cessione, pertanto chiede se detta cessione a terzi, in esecuzione di una clausola inserita nell’accordo di separazione, comporti la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” fruite per l’acquisto.

PARERE DEL FISCO


In linea generale, nel caso in cui si trasferisca nel quinquennio l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e non si proceda all’acquisto entro l’anno di un nuovo immobile, da destinare ad abitazione principale, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita.
Tuttavia, in termini di agevolazioni per i casi di divorzio o di separazione, è previsto che “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi ai procedimenti di separazione, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”.


Con riferimento a tale previsione, la Corte di Cassazione ha affermato i seguenti principi:
– al fine di favorire e promuovere, nel più breve tempo, una soluzione idonea a garantire l’adempimento delle obbligazioni che gravano sui coniugi, rientrano nell’esenzione gli “atti e convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni immobili all’uno o all’altro coniuge”;
– l’attribuzione al coniuge della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici “prima casa”, bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (e proprio in vista della cessazione della convivenza stessa); pertanto, il trasferimento al coniuge prima del decorso dei cinque anni per effetto di un accordo di separazione non comporta la decadenza dai benefici fruiti dall’altro coniuge che non provveda all’acquisto di abitazione sostitutiva entro un anno;
– in considerazione della ratio della disposizione agevolativa non può non estendersi l’esenzione anche all’ipotesi nella quale i coniugi si sono determinati, in sede di accordi conseguenti alla separazione personale, a trasferire l’immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa ad un terzo; la norma, infatti, ha portata assolutamente generale, senza alcuna distinzione tra atti eseguiti all’interno della famiglia e atti eseguiti nei confronti di terzi; recuperare l’imposta in conseguenza della inapplicabilità dell’agevolazione fiscale sulla “prima casa” da parte dell’Erario significherebbe sostanzialmente imporre una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell’accordo tra i coniugi e, pertanto, andare palesemente in senso contrario alla ratio della norma agevolativa.
Alla luce dei suddetti orientamenti giurisprudenziali, l’Agenzia delle Entrate ha affermato, in discontinuità con i precedenti orientamenti (circolare 21 giugno 2012, n. 27/E, par. 2.2), che la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione “prima casa” anteriormente al decorso del quinquennio, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale, non comporta la decadenza dal relativo beneficio qualora il coniuge non proceda all’acquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale.