Locazioni brevi: l’uso di piattaforme online non esclude la cedolare secca

Con la Risposta a interpello n. 373 del 10 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’ausilio di intermediari immobiliari, anche attraverso portali online, per affittare per brevi periodi un appartamento a turisti non trasforma la locazione in attività di impresa. Di conseguenza il “privato” che si avvale dei servizi delle piattaforme online per le “locazioni brevi” può legittimamente optare l’applicazione della cedolare secca sugli affitti

In base al regime fiscale cd. “delle locazioni brevi”, i redditi derivanti da tali contratti possono essere assoggettati a tassazione optando per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, con aliquota del 21 per cento.
A tal fine si considerano “locazioni brevi” i contratti di locazione, sublocazione e comodato a titolo oneroso di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La disposizione rimette poi al Ministero dell’Economia e delle Finanze, la possibilità di definire con proprio decreto di natura regolamentare i criteri in base ai quali l’attività di locazioni brevi si presume svolta in forma imprenditoriale, configurando un reddito d’impresa che esclude l’applicazione della cedolare secca.
In merito all’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi, è stato sollecitato il parere dell’Agenzia delle Entrate, alla luce di una norma locale (Legge provinciale di Bolzano), secondo la quale, la circostanza di avvalersi di portali telematici (quali, ad esempio AirBnB) che offrono servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione comporterebbe la qualificazione di un’attività commerciale, con la conseguente necessità di richiedere la licenza (comunicazione Suap), il numero di partita IVA, l’iscrizione alla Camera di Commercio ed all’INPS.
In proposito, esclusa la possibilità che la legge provinciale possa assumere rilevanza ai fini fiscali, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il regime fiscale delle “locazioni brevi” si applica:
– sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore;
– sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Condizione necessaria per l’applicazione delle cedolare secca è, invece, che i contratti di locazione (breve) siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.
Riguardo a quest’ultimo requisito si osserva che, dal 2017 ad oggi, il Ministero non ha adottato il decreto che definisce i criteri presuntivi dell’attività svolta in forma imprenditoriale.
Trovano applicazione, dunque, i principi generali in materia di impresa, secondo i quali, con riferimento all’attività di locazioni immobiliari, il carattere imprenditoriale non è connotato nello svolgimento dell’attività stessa, ma si configura quando l’esercizio dell’attività è organizzato in forma di impresa. Ipotesi che si realizza, ad esempio, quando insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile (quali, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti) per i quali è sintomatico un livello seppur minimo di organizzazione.
D’altronde, la stessa disciplina della cedolare secca per le locazioni brevi, riconosce espressamente la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva per i contratti stipulati con l’intermediazione di portali telematici.
Fermo restando il rispetto delle altre condizioni, dunque, è escluso che l’utilizzo dei servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione offerti dai portali telematici per l’esercizio dell’attività di “locazioni brevi” possa configurare la qualificazione di un’attività imprenditoriale e la conseguente disapplicazione della cedolare secca.